Obří vlastník nájemních bytů Heimstaden štěpí veřejnost napříč Evropou – Česko nevyjímaje

„Pravidelné zvyšování nájmů, krátkodobé smlouvy, špatná údržba, nemožnost spojit se s kýmkoliv z firmy napřímo,“ vypočítává nejčastější problémy spoluzakladatelka iniciativy StopHeimstaden, vystupující pod pseudonymem Ira. Svou totožnost si chrání kvůli obavám z možných dopadů na vztah s pronajímatelem.

Iniciativa nájemníků podle jejích slov vznikla v roce 2020 poté, co Heimstaden v Berlíně koupil prvních 130 činžovních domů. O rok později následovala ještě větší akvizice – 17 tisíc bytů, když Heimstaden koupil celé berlínské portfolio společnosti Akuelius. Heimstaden se tak stal jedním z největších hráčů na berlínském trhu s nájemním bydlením. A začal čelit kritice. 

StopHeimstaden sdružuje nájemníky a pomáhá jim v právních i praktických sporech s firmou. „Doprovázíme je k soudu, pokud dojde ke sporům s Heimstadenem. Pořádáme informační setkání, kde si vysvětlujeme práva a povinnosti,“ popisuje Ira. Zmiňuje i konkrétní případy zanedbané správy.

Ve čtvrti Charlottenburg v jednom obytném domě spravovaném Heimstadenem několik měsíců během zimy 2023 nefungovalo topení – v bytech dosahovaly teploty maximálně deseti stupňů, někteří nájemníci si raději našli jiné bydlení. K opravě došlo až v březnu 2024. Heimstaden slíbil slevy z nájmu, pokud lidé topili přímotopy – ale podle levicového deníku nd-aktuell je v některých případech nedodržel. 

„Problémy s topením byly vyřešeny a všechny žádosti o snížení nájmu byly zpracovány. Nikomu jsme nezamítli oprávněnou žádost o snížení nájemného, ale bohužel trvalo, než jsme je vyřídili,“ uvedl mluvčí německé pobočky společnosti Heimstaden Michael Lippitsch. 

Jiný problém se týkal zdraví: při rutinní kontrole vody byla ve čtyřech domech nalezena legionela – bakterie, která může způsobit vážný zápal plic. V jednom případě překročila hladina povolenou normu více než stonásobně. Podle firmy probíhají testy vody v souladu s německou legislativou. 

Ve čtvrti Kreuzberg si zas obyvatelé domu na Wrangelstraße v Hamburgu stěžovali na černou plíseň a nebezpečné schodiště. Reagovat firma začala až po tlaku ze strany nájemníků a místních politiků. I pak ale upřednostnila připojení domu na dálkové vytápění před opravou střechy, kterou do budovy dlouhodobě zatékalo.

Fungování velkých poskytovatelů bydlení vidí jako problém i berlínský radní za Zelené Jun Chen, který má v gesci právě bydlení. „Největší město Německa má nejvíce problémů na trhu s nemovitostmi. Skupují je velké firmy. Heimstaden je jen jednou z mnoha velkých firem, které na náš trh vstoupily, ale všechny způsobují podobné problémy,“ říká Chen a  poukazuje právě na problémy s údržbou budov. Nájemníci se na něj pravidelně obrací i se stížnostmi ohledně nájmů. Dostávají smlouvy pouze na rok, což umožňuje pravidelné zvyšování nájmů. 

„Nové nájemní smlouvy v Německu jsou z naší strany obvykle uzavírány na dobu neurčitou. Nájemné se zvyšuje v souladu s německým právem – buď podle oficiálního přehledu obvyklých nájmů (Mietspiegel), nebo podle inflace,“ uvedl za společnost Heimstaden mluvčí Lippitsch.

Podle iniciativy StopHeimstaden je však praxe jiná. „Heimstaden sice odkazuje na příslušné paragrafy, ale v realitě dochází k navýšením, která neodpovídají pravidlům – často není dodržen zákonný roční odstup mezi zvýšeními, požadované navýšení překračuje zákonný strop, nebo je nepřiměřeně nadhodnocen stav a vybavení bytu,“ popisuje Ira ze StopHeimstaden.

Lippitsch se dívá na iniciativy typu StopHeimstaden jako na v Berlíně běžnou věc. „I ostatní velcí poskytovatelé bydlení, ale dokonce i některé firmy vlastněné státem mají podobné zkušenosti jako my,“ říká.

„Vycházíme s nimi velice dobře, respektujeme a chováme se k nim stejně přátelsky jako k jakýmkoliv jiným nájemníkům. Jejich konstruktivní rady vítáme,“ sdělil Lippitsch. 

Pohled z druhé strany je zcela odlišný. „Heimstaden se k nám, iniciativě StopHeimstaden, chová stejně nepřátelsky jako k nám nájemníkům – včetně právních výhrůžek,“ uzavírá Ira.

Ačkoliv Michael Lippitsch popírá, že by podobných iniciativ bylo více, podle veřejně dostupných informací vznikají napříč Evropou malé skupiny nespokojených nájemníků, kteří se proti politice Heimstadenu bouří. 

Vyšší nájem? Nezaplatíme, díky

Na nedostatečnou údržbu si stěžují například nájemníci v Nizozemsku. Obyvatelé jednoho domu v Den Bosch, čtvrtém největším městě v zemi, odmítli platit zvýšené nájemné. Důvodem byla nedostatečná údržba ze strany Heimstadenu. 

„Okenní rámy jsou dřevěné, z osmdesátých let, potřebují vyměnit,“ popisuje jeden z nájemníků jménem Henk pro nizozemské hnutí The Bond Precaire HousifngForms, které pomáhá lidem bojovat za svá práva v otázkách bydlení.

Všichni nájemníci se spojili a odmítli platit vyšší nájem. „Zpočátku dostáváte nejrůznější e-maily, že máte dlužné nájemné, a vyhrožují vám vymáhací agenturou. Ale jako nájemníci jsme se navzájem podporovali ve skupině a na informačních schůzkách. To pomohlo. Teď platíme každý měsíc o desítky eur méně. To nám jako skupině nájemníků ušetří tisíce eur ročně,“ popisuje Henk. 

Centrála společnosti Heimstaden odpověděla na konkrétní otázku ohledně nájemníků v Den Bosch jen obecně. „Jako zodpovědný pronajímatel pracujeme s víceletými plány údržby pro všechna naše aktiva,“ odpověděl za firmu ředitel komunikace Frederik Stentofr Berling. „Portfolio je dnes v lepším stavu než v době nákupu. To platí pro všechny trhy, na kterých působíme,“ dodává Berling. 

Na konci května skupina nájemníků uspořádala protestní pochod. Zároveň vyčítají vládě, že chce prosadit novelu zákona, která umožní poskytovatelům nájemního bydlení zvyšovat každoročně nájem o inflaci a až šest procent k tomu. „Nájemníci ale přispívají do státní kasy mnohem více než vlastníci, kteří na své domy dostávají dotace,“ myslí si Henk. 

A tlak na nájemníky sílí i v zemích, kde mají silnější právní ochranu.

Ve Švédsku pronajímatel nemůže zvýšit nájem jednostranně – výše nájemného je výsledkem každoročního vyjednávání mezi vlastníky bytů a nájemnickými svazy. Pokud se strany nedohodnou, rozhoduje nezávislý nájemní soud. Do vyjednávání vstupují faktory jako inflace, náklady na údržbu, stav bytů nebo investice do modernizace.

Přesto se Heimstaden i další poskytovatelé bydlení pokusili vybočit ze zaběhlého rámce. 

„Když mi přišel dopis, že pokud nepřijmu zvýšení nájmu, půjdeme k soudu, byla jsem v šoku. Cítila jsem to jako přímou hrozbu,“ říká Alicia Smedberg, nájemnice ze čtvrti Möllevången ve švédském Malmö.

V roce 2023 chtěla firma Heimstaden spolu s dalšími poskytovateli zvýšit nájemné v přibližně šesti tisících bytech včetně Aliciina. Šlo už o druhé zvýšení během pěti měsíců – tentokrát o dvě procenta kvůli "rostoucím nákladům". Přitom už na konci roku 2022 byla dohodnuta jiná úprava, a to navýšení o pět procent. 

„Načasování bylo samozřejmě citlivé, ale každý pronajímatel měl v souladu se švédským právem nárok znovu do šesti měsíců vyjednat nájemné,“ odpověděl Robin Wilhelmsson za švédskou pobočku Heimstadenu. „Nikdy nebylo naším záměrem nikoho rozrušovat,“ dodal.

V dopise, který Smedberg obdržela, firma uvedla: „Sedm z deseti sousedů už nové nájmy přijalo.“ Podle ní šlo o nátlakovou taktiku, protože mnoho nájemníků nevědělo, že mohou zvýšení odmítnout a bránit se právně.

Heimstaden se podle nájemnické unie vydal novou cestou: začal jednat přímo s jednotlivými nájemníky a v případě nesouhlasu žádat o schválení vyšší částky u nájemního soudu. V praxi to znamená, že každý byt by mohl skončit u soudu samostatně – což představuje zásadní změnu ve způsobu vyjednávání švédských nájmů.

„Bylo to poprvé po padesáti letech, kdy se pronajímatelé pokusili jednat o navýšení dvakrát během jednoho roku,“ upozorňuje Joel Nordström, předseda Asociace nájemníků v Malmö West.

„Pokud Heimstaden vyhraje v Malmö, stejný scénář se může zopakovat ve Stockholmu, Göteborgu nebo třeba v České republice,“ varovala tehdy Alicia Smedberg. Nakonec se strany domluvily, že se navýšení sjednotí pro všechny a nebudou se vést spory s jednotlivými nájemníky. Podle mluvčího Wilhelmssona jednání o nájemném na rok 2025 dopadla dobře a v duchu "vzájemného respektu všech stran". 

Kupte, nebo běžte pryč

V České republice za práva nájemníků bojuje Iniciativa nájemníků a nájemnic. V roce 2023 se postavili za nájemníky v ostravské kolonii Liščina. 

Firma Heimstaden tehdy obyvatelé obepisovala s nabídkou – kupte si domy v řádech milionů, nebo se vystěhujte. Věc byla o to citlivější, že se jedná o obyvatele, kteří na místě žijí desítky let a do svých nemovitostí investovali velké částky peněz. Mnozí totiž do poslední chvíle doufali, že dostanou možnost odkoupit je za zvýhodněnou cenu, jak jim to kdysi stát slíbil. Byty i domky, které obývali, totiž původně patřily státnímu podniku OKD. Po jeho privatizaci v roce 2004 ale skončily v rukou soukromých firem a slib o odkupu se nikdy nenaplnil.

Tehdejší ředitel společnosti Jan Rafaj dopis označil za "ne úplně vycizelovaný" a někteří nájemníci si podle něj udělali špatný názor. „Pochopili to tak, že pokud to neodkoupí, tak je z těch domů vystěhujeme, ale nic takového tam nebylo,“ řekl Rafaj před rokem. 

Po zapojení Iniciativy nájemníků a nájemnic do celé věci a medializaci příběhů lidí, kteří v lokalitě bydlí desítky let, se firma rozhodla své kroky trochu zbrzdit. „Neřešíme nutnost okamžitého stěhování, ale ta situace není dlouhodobě udržitelná,” vysvětloval tehdy Rafaj. 

Na fungování Heimstadenu si ale pravidelně stěžují i lidé, kteří bydlí v klasických bytech. „Máme smlouvu vždycky na rok, déle ne,“ říká dvacetiletý student Vojtěch, který bydlí nedaleko centra Ostravy s třemi spolubydlícími. „A při podpisu nové nájemní smlouvy samozřejmě vždycky dojde k zákonnému zvýšení o inflaci. Nerozumím proč, netýká se to energií a služeb, kde by argument inflace dával smysl,“ popisuje v nejvyšším patře paneláku, ve kterém bydlí. 

„Nájemní smlouvy aktuálně uzavíráme na jeden, dva nebo tři roky. Ke zvyšování nájemného jako takového dochází jednou ročně,“ potvrzuje mluvčí společnosti Kateřina Piechowicz.

„Naprosto šílený mi taky přijde jejich přístup ke klientům skrz nastavení komunikace. Aktuálně už není možné dovolat se přes jejich infolinku k lidské bytosti. Je tam robot, který prostě nefunguje,“ popisuje Vojtěch. „Myslím si, že je to jednoznačně jejich strategie, jak lidi odradit, aby s nimi cokoliv řešili.“

Podle Piechowicz jim ale robot zvýšil obslužnost zákaznické linky. „Používáme tento nástroj na zodpovězení stále se opakujících dotazů. Složitější otázky jsou ihned přesměrovány na našeho živého operátora,“ sdělila mluvčí. 

Vojtěch uznává, že být u velké společnosti v nájmu má i své výhody. „Na druhou stranu musím uznat, že když se něco rozbije, během pár dní přijedou a začnou řešit opravu. Myslím, že u klasického majitele to není úplně samozřejmé. Trochu mám ale strach, jestli se to pak z ničeho nic neobjeví v odečtu z kauce,“ vysvětluje. 

Jak byty po celém regiony, tak i finské domky na Liščině, byly součástí privatizace OKD, kdy celé bytové portfolio bývalého těžebního státního podniku připadlo do soukromých rukou podnikatele Zdeňka Bakaly. Ten je v následujících letech přeprodal jiné firmě. Byty, které měli horníci slíbené za svou těžkou práci k odkupu za minimální sumy, se tak v roce 2020 dostaly až do rukou švédské firmy Heimstaden. 

Heimstaden v České republice není jen správcem nájemních bytů – je jejich největším vlastníkem. A jeho finanční strategie začíná vzbuzovat otázky. Po pěti letech od vstupu na český trh totiž firma začala část svého bytového portfolia rozprodávat.

Podle vlastních vyjádření se zbavuje nemovitostí, které jsou "náročné na údržbu" – často kvůli poloze mimo hlavní město, kde firma nemá zázemí. Jen za první dva měsíce letošního roku prodal Heimstaden v Česku byty za více než 1,5 miliardy korun.

V prodaných objektech po celém Moravskoslezském kraji se nachází téměř 600 bytů. Prodávalo se v Příboře a ve Vratimově – tyto byty získala jiná soukromá firma ReziProjekt2, dalších 430 bytů prodal Heimstaden společnosti Rentio v Opavě. 

Podle posledních informací odkupuje byty i město Hlučín, konkrétně cca 500 bytů za 605 milionů korun. Jejich obsazenost se pohybuje mezi 97 až 98 procenty, počet nájemců je asi 860. Samotný Hlučín se přitom nachází asi čtvrt hodiny autem od centra Ostravy. Na přímou otázku, proč k prodeji došlo, když Hlučín není ani hůře dostupný, ani málo lukrativní, mluvčí firmy neodpověděla. Stejně tak bez odpovědi zůstala i otázka, jestli společnost bude v prodejích v České republice pokračovat.

Firma v problémech

Česko není jedinou zemí, kde se firma zbavuje části svých nemovitostí. Už v roce 2023 začala s prodejem asi 2 500 tisíce jednotek v Nizozemsku, tedy pětiny svého tamního portfolia.

Heimstaden v posledních měsících přehodnocuje své působení i v dalších zemích. V roce 2023 oznámil úplný odchod z Islandu, kam vstoupil s ambicí expandovat mimo pevninskou Evropu. „Podmínky pro dlouhodobé investice jsou na Islandu příliš složité,“ uvedl Gauti Reynisson, výkonný ředitel Heimstadenu pro Island. Dodal však, že poptávka po bydlení v zemi zůstává vysoká.

Důvodem odprodejů je podle agentury Bloomberg vysoká míra zadlužení společnosti. Heimstaden Bostad si v období nízkých úrokových sazeb masivně půjčoval na evropských dluhopisových trzích. Aktuálně čelí celkovému dluhu ve výši zhruba 11,8 miliardy dolarů, přičemž přibližně 84 procent z této částky tvoří právě dluhopisy. Aby si firma udržela své ratingové hodnocení, musí nyní zadlužení výrazně snížit.

Do složité situace firmy zároveň zasahuje rostoucí skandál ve Švédsku, který se týká jednoho z jejích největších investorů – penzijního fondu Alecta. Ten spravuje důchody více než dvou milionů Švédů a investoval do Heimstaden Bostad přibližně 50 miliard švédských korun. Když se v roce 2023 evropský realitní trh prudce propadl, byla Alecta nucena velkou část této investice odepsat. Výsledkem byla ztráta důvěry veřejnosti, rezignace vedení fondu a zahájení vyšetřování ze strany švédského Úřadu pro finanční dohled i státního zastupitelství.

Jak nyní vyšlo najevo, státní zástupci stále aktivně vyšetřují více než deset podezření z trestné činnosti – konkrétně z přijímání a poskytování úplatků a porušení loajality vůči zaměstnavateli.

Stupňuje se navíc i napětí mezi Alectou a Heimstadenem. V prosinci 2024 Alecta oficiálně zahájila arbitrážní řízení proti společnosti Heimstaden Investment AB, dceřiné firmě skupiny Heimstaden. Důvodem je údajné porušení akcionářské dohody. Alecta tvrdí, že nový projekt Heim Global Investor AS, založený majoritním vlastníkem Heimstadenu, přímo konkuruje podnikání Heimstaden Bostad, čímž porušuje svůj smluvní závazek.

Spoluředitel Heimstadenu Christian Fladeland obvinění odmítá. Tvrdí, že investice do fondu Heim Global Investor nespadá do činnosti Heimstaden Bostad, a že firma vždy jednala v nejlepším zájmu všech akcionářů. „Je politováníhodné, že se záležitost nepodařilo urovnat smírně,“ uvedl Fladeland a dodal, že Heimstaden se bude u tribunálu hájit s plnou důvěrou ve své právní postavení.

Text editoval Josef Bouška.

Text je součástí projektu Česko v nájmu, který vzniká ve spolupráci s redakcí Page Not Found a za podpory Nadačního fondu nezávislé žurnalistiky.